Démembrement de propriété : transmettre en gardant les revenus

Usufruit et nue-propriété

L'usufruitier peut utiliser le bien ou en percevoir les revenus : loyers, dividendes, intérêts. Le nu-propriétaire en est le propriétaire « sans l'usage ». Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droits de succession supplémentaires.

Le barème fiscal de l'usufruit

Pour calculer les droits, la valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier, selon un barème légal. Par exemple, l'usufruit représente 50 % de la valeur du bien si l'usufruitier a entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, et 30 % entre 71 et 80 ans. Donner la nue-propriété à 65 ans revient donc à n'être taxé que sur 60 % de la valeur du bien, et la valorisation future revient aux enfants sans fiscalité.

Les applications courantes

• Donation de la nue-propriété d'un bien immobilier ou de titres, en gardant les revenus.
• Clause bénéficiaire démembrée en assurance-vie : le conjoint reçoit l'usufruit, les enfants la nue-propriété.
• Quasi-usufruit sur des sommes d'argent : l'usufruitier peut les utiliser, à charge de restituer leur valeur, ce qui crée une dette déductible de sa succession.
• Achat en démembrement : les parents acquièrent l'usufruit, les enfants la nue-propriété. Voir aussi l'investissement en nue-propriété.

Questions fréquentes

Repères fiscaux en vigueur à la date de publication, donnés à titre indicatif. Les règles évoluent à chaque loi de finances ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée.