Fiscalité

IFI : comprendre et réduire l'impôt sur la fortune immobilière

Depuis 2018, seul le patrimoine immobilier est taxé au titre de l'impôt sur la fortune. Bien connaître ses règles permet souvent de réduire la note, sans vendre ni se déposséder.

Qui est concerné ?

L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Sont pris en compte les biens détenus en direct, mais aussi la part immobilière des SCPI, des SCI et de certaines unités de compte en assurance-vie.

Une fois le seuil franchi, l'impôt est calculé dès 800 000 € de patrimoine, selon un barème progressif de 0,50 % à 1,50 %. Une décote atténue l'impôt pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros.

Les allègements prévus par la loi

  • Résidence principale : un abattement de 30 % s'applique sur sa valeur.
  • Biens professionnels : l'immobilier affecté à votre activité professionnelle principale est exonéré, sous conditions.
  • Dettes déductibles : emprunts liés à l'acquisition ou aux travaux, taxe foncière, sous des règles précises pour les prêts in fine et les prêts familiaux.
  • Plafonnement : le total IR et IFI ne peut dépasser 75 % de vos revenus de l'année précédente.
  • Dons : 75 % des dons à certains organismes viennent en réduction de l'IFI, dans la limite de 50 000 €.

Les stratégies pour alléger l'IFI

La réorganisation du patrimoine est souvent plus efficace qu'une vente. Selon les cas, nous étudions la réorientation de l'épargne future vers des actifs financiers non immobiliers, la donation de la nue-propriété de certains biens aux enfants, l'achat de nue-propriété qui n'entre pas dans l'assiette de l'acquéreur, ou l'usage du plafonnement pour les foyers aux revenus modestes au regard de leur patrimoine.

Chaque stratégie se juge sur plusieurs années : l'IFI est dû tous les ans, l'économie se cumule donc dans le temps.

Questions fréquentes

Mes SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui, pour leur fraction représentative d'actifs immobiliers. La valeur à déclarer est communiquée chaque année par la société de gestion.

Mon assurance-vie entre-t-elle dans l'IFI ?

Le fonds euros et les supports financiers non. En revanche, les unités de compte immobilières (SCPI, SCI, OPCI) sont taxables pour leur part immobilière.

Repères fiscaux en vigueur à la date de publication, donnés à titre indicatif. Les règles évoluent à chaque loi de finances ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée.