Investissement immobilier
Investir en nue-propriété : acheter moins cher pour plus tard
La nue-propriété permet d'acheter un logement avec une décote importante, en laissant l'usufruit à un bailleur pendant une durée fixée. À l'échéance, vous récupérez gratuitement la pleine propriété.
Le principe du démembrement temporaire
La pleine propriété d'un bien se divise en deux : l'usufruit, qui donne le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les loyers, et la nue-propriété. Dans un investissement en nue-propriété, un bailleur, souvent social ou institutionnel, achète l'usufruit pour 15 à 20 ans, loue le logement et l'entretient. Vous achetez la nue-propriété, avec une décote qui représente généralement de 30 à 45 % de la valeur du bien selon la durée.
Les avantages
- Pas de gestion : le bailleur usufruitier s'occupe de tout, y compris des travaux pendant la durée du démembrement.
- Pas d'impôt sur les loyers, puisque vous n'en percevez pas.
- Pas d'IFI sur la nue-propriété pendant le démembrement, c'est l'usufruitier qui est redevable.
- Déduction des intérêts d'emprunt de vos autres revenus fonciers, si vous financez à crédit.
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à l'échéance, sans fiscalité.
Les limites à connaître
L'investissement ne produit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement, il s'adresse donc à des épargnants qui n'ont pas besoin de revenus immédiats, typiquement pour préparer leur retraite. La revente avant terme est possible mais plus délicate. Enfin, la qualité de l'emplacement reste le premier critère : c'est la valeur du bien dans quinze ans qui fera la performance.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?
Vous récupérez la pleine propriété. Vous pouvez alors occuper le logement, le louer ou le vendre. Le locataire en place peut, selon les programmes, se voir proposer un nouveau bail.
La nue-propriété existe-t-elle en SCPI ?
Oui. Le principe est le même, avec un ticket d'entrée plus faible et une durée de démembrement souvent comprise entre 3 et 10 ans.
Repères fiscaux en vigueur à la date de publication, donnés à titre indicatif. Les règles évoluent à chaque loi de finances ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée.