Cap E · Investissement immobilier

Immobilier : le bon véhicule pour le bon objectif

Revenus complémentaires, constitution d'un patrimoine, transmission, réduction d'impôt : l'immobilier répond à plusieurs objectifs, mais rarement à tous en même temps.

Les leviers que nous activons

  • Immobilier physique : location nue ou meublée (LMNP), choix du régime fiscal.
  • Pierre-papier : SCPI, OPCI, SCI en assurance-vie : mutualiser sans gérer.
  • Démembrement : nue-propriété pour préparer la retraite ou réduire l'IFI.
  • Structuration : SCI à l'IR ou à l'IS, financement et effet de levier du crédit.
10 700 €plafond annuel d'imputation du déficit foncier sur le revenu global (cas général)
22 ansdurée de détention exonérant la plus-value d'impôt sur le revenu

Partir de l'objectif, pas du produit

Un même investissement peut être excellent pour un foyer et inadapté pour un autre. Un studio meublé produit des revenus peu fiscalisés mais demande de la gestion ; une nue-propriété ne rapporte rien pendant quinze ans mais prépare la retraite sans impôt ; une SCPI délègue tout mais se revend moins facilement.

Nous commençons donc par vos objectifs, votre capacité d'emprunt et votre fiscalité, avant de comparer les véhicules.

L'effet de levier du crédit

L'immobilier est le seul placement que l'on peut financer largement à crédit. Bien utilisé, l'emprunt permet de se constituer un patrimoine avec un effort d'épargne limité, et les intérêts peuvent être déductibles des revenus fonciers. Mal calibré, il fragilise le budget. Nous simulons systématiquement l'effort d'épargne mensuel réel, après loyers, charges et impôts.

Nos guides investissement immobilier

Guide · Investissement immobilier

SCPI

Fonctionnement, rendement, frais, fiscalité et risques des SCPI : comment intégrer la pierre-papier dans un patrimoine, en direct, à crédit ou en assurance-vie.

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Guide · Investissement immobilier

Location meublée (LMNP)

Statut LMNP, micro-BIC ou régime réel, amortissement, réforme de 2025 sur les plus-values : ce qu'il faut savoir avant d'investir en location meublée.

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Nue-propriété

Décote à l'achat, aucun impôt ni IFI pendant le démembrement, pleine propriété récupérée au terme : comment fonctionne l'investissement en nue-propriété.

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Questions fréquentes

SCPI ou investissement en direct ?

La SCPI délègue la gestion et mutualise le risque locatif ; l'investissement direct offre plus de contrôle et l'effet de levier du crédit. Le choix dépend du temps que vous voulez y consacrer.

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

Vous achetez la propriété d'un bien sans en avoir l'usage pendant une durée fixée, avec une décote importante. À la fin, vous récupérez la pleine propriété sans frais ni impôt.

Faut-il créer une SCI ?

Elle facilite la gestion à plusieurs et la transmission, mais ajoute des formalités. Elle se justifie selon le projet familial.

Repères fiscaux en vigueur à la date de publication, donnés à titre indicatif. Les règles évoluent à chaque loi de finances ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée.