Investissement immobilier

Location meublée non professionnelle (LMNP) : un régime à manier avec précision

Louer un logement meublé reste l'une des façons les plus efficaces de percevoir des revenus locatifs faiblement imposés. Les règles ont pourtant évolué récemment.

LMNP ou LMP ?

Vous êtes loueur en meublé non professionnel tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer. Au-delà des deux seuils, vous devenez loueur professionnel, avec des conséquences sociales et fiscales différentes.

Micro-BIC ou régime réel

  • Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers, de 50 % pour une location meublée de longue durée, dans la limite d'un plafond de recettes. Simple, mais souvent moins avantageux.
  • Le régime réel permet de déduire les charges réelles et surtout d'amortir le bien et le mobilier. Les loyers peuvent ainsi rester quasiment non imposés pendant de nombreuses années.

Les meublés de tourisme, type location saisonnière, sont soumis depuis 2025 à des règles plus strictes et à des abattements réduits.

Ce qui a changé en 2025

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf exceptions comme les résidences services pour étudiants ou seniors. L'avantage fiscal reste réel pendant la détention, mais il faut désormais l'anticiper au moment de la sortie. Voir notre page sur la fiscalité des plus-values.

Questions fréquentes

Faut-il un expert-comptable en LMNP au réel ?

C'est fortement recommandé : la liasse fiscale et le tableau d'amortissement sont techniques. Le coût est en partie compensé par une réduction d'impôt pour adhésion à un organisme de gestion agréé, selon les cas.

Une résidence services est-elle un bon investissement ?

Elle offre un bail commercial et une gestion déléguée, mais dépend fortement de la solidité de l'exploitant. Nous analysons le bail et l'exploitant avant toute recommandation.

Repères fiscaux en vigueur à la date de publication, donnés à titre indicatif. Les règles évoluent à chaque loi de finances ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée.